Dans une vallée isolée des Ardennes, le long des rives de l’Ourthe, le Moulin de Bistain est un projet touristique ambitieux en cours de réalisation qui allie nature, patrimoine et durabilité.
À l’origine de cette initiative se trouve David Janssen, promoteur immobilier flamand auparavant actif dans le triangle Louvain–Bruxelles–Anvers. Après avoir mené de nombreux
projets résidentiels, il a choisi de réorienter ses activités vers la province de Luxembourg.
Aujourd’hui, avec son groupe Manaux Châteaux, il se consacre désormais à la reconversion de propriétés
d’exception en hébergements premium, en veillant à préserver leur caractère historique.
Avec le projet Moulin de Bistain, il souhaite, en collaboration avec les investisseurs de BeeBonds, continuer à construire un écosystème touristique durable en Wallonie.
Ce projet met non seulement en avant son esprit d’entreprise et sa vision d’avenir, mais s’inscrit également dans une tendance plus large qui voit de plus en plus d’investisseurs flamands s’intéresser à la Wallonie pour des développements immobiliers et récréatifs.
Moulin de Bistain : premiers pas
Il y a quatre ans, David Janssen a déplacé ses activités vers la province de Luxembourg. Sous le nom de Manaux Châteaux, il revalorise des propriétés exceptionnelles en concepts d’hébergement haut de gamme, en mettant clairement l’accent sur la qualité, l’expérience et le respect du patrimoine historique.
Avec des projets à Tenneville, Gouvy et Libin, entre autres, il a systématiquement développé un modèle qui mise sur l’échelle et l’exploitation professionnelle, sans nuire au caractère des châteaux et des bâtiments.
Le taux d’occupation des deux domaines déjà ouverts dépasse déjà ses attentes, ce qui confirme pour Janssen à la fois la demande du marché et le positionnement choisi.
Château de la Rochette, Libin – Château de Lihérin, Gouvy – Château de Méliris, Tenneville
Le succès de ces premières réalisations lui a donné la confiance nécessaire pour continuer à investir et étendre ses activités dans la région. Le projet Moulin de Bistain constitue une nouvelle étape dans cette démarche.
En juin 2025, il a acheté ce site via l’acquisition d’une société existante, y compris l’ancienne ferme-moulin, les granges et les dépendances. En finançant entièrement l’achat avec ses propres moyens, il a délibérément choisi l’indépendance dans la phase de démarrage.
Selon Janssen, cette approche permet de prendre des décisions stratégiques sans pression extérieure et de s’adapter de manière flexible en fonction de l’évolution du projet.
Développement par étapes
Entre-temps, la phase de développement a également commencé. Huit types de gîtes différents ont été dessinés, en accordant une attention particulière à l’architecture et à l’intégration dans la nature. Les façades en pierre rouge et en bois doivent permettre au projet de s’intégrer visuellement dans le paysage.
Parallèlement, des études sont menées dans le cadre de la demande de permis : études de stabilité, études d’impact sur la faune et la flore, recherche sur les chauves-souris, perméabilité du sol, réutilisation de l’eau et production d’énergie. Selon M. Janssen, le dossier est soutenu par les autorités locales et bénéficie d’un large soutien.
Les bâtiments existants sont actuellement en cours de rénovation. Ils serviront notamment de bureaux, car Janssen souhaite déménager ses bureaux sur le site. En outre, des logements seront aménagés pour les employés qui travaillent sur place pendant la semaine.
Pour cette phase, un montant entre 650 000 et 850 000 euros sera levé auprès des investisseurs de la plateforme de crowdlending BeeBonds, pour une durée de deux ans et avec un rendement annuel visé de 8,5 %.
Ce montant sera complété par 800 000 euros de fonds propres. L’implication des banques est reportée jusqu’à l’obtention de l’autorisation définitive, afin de pouvoir choisir à ce moment-là une structure de financement aux conditions optimales. Selon le planning actuel, le crowdlending BeeBonds sera remboursé au début de la phase de construction suivante.
Gîtes Moulin de Bistain (projection)
Troisième phase
La prochaine étape du projet Moulin de Bistain prévoit la construction de onze gîtes de luxe. Conçus pour accueillir des groupes de 10 à 24 personnes, ces hébergements s’adressent aux
familles, aux groupes d’amis et aux entreprises souhaitant séjourner ou organiser des réunions dans un cadre naturel, avec un niveau de finition particulièrement élevé.
Le coût total du projet est estimé à environ 16 millions d’euros. Dans la structure finale envisagée, environ 6 millions d’euros proviendront d’un financement bancaire, 6 millions
d’euros par le biais d’investisseurs privés et de prêts (représentant une participation de 30
%), et 4 millions d’euros par le biais d’une contribution propre de David Janssen (70 %).
Cette répartition reflète l’intention de supporter une partie importante du risque par le biais de fonds propres.
La durabilité comme fondement
Ce qui distingue particulièrement Moulin de Bistain, c’est que la durabilité n’est pas un argument marketing accessoire, mais un principe structurel de l’ensemble du projet.
Plus de 1 000 arbres seront replantés, avec un mélange de différentes variétés. Il n’y aura pas de rangées uniformes ni de plantations monofonctionnelles, mais une diversité naturelle en termes d’espèces et de tailles.
Cette approche renforce la biodiversité, augmente la résilience de l’écosystème et contribue à l’intégration paysagère du projet dans la vallée.
En matière d’énergie et d’eau, l’objectif est également d’atteindre une autonomie maximale. Le projet prévoit des panneaux solaires et un réservoir d’eau avec des turbines, ce qui permettra de produire localement de l’énergie renouvelable. Des pompes à chaleur et une isolation permettront de réduire considérablement la consommation d’énergie.
En outre, des forages pour l’eau potable, la récupération des eaux de pluie pour les sanitaires et l’irrigation, ainsi que le traitement local des eaux usées via des stations d’épuration garantissent que le site gère en grande partie lui-même son cycle de l’eau.
Pour un projet pouvant accueillir jusqu’à 150 personnes, ce ne sont pas des détails. La gestion de l’énergie et de l’eau sont des facteurs cruciaux tant pour l’impact écologique que pour la maîtrise des coûts opérationnels.
La durabilité n’est donc pas ici un choix esthétique, mais un principe structurant, intégré dès la conception et déterminant pour l’exploitation future du site.
Pourquoi tant de Flamands investissent-ils en Wallonie
Moulin de Bistain s’inscrit dans une évolution plus large qui voit les investisseurs flamands se tourner de plus en plus vers la Wallonie pour des projets immobiliers et récréatifs.
Ce mouvement n’est pas une tendance fortuite, mais le résultat d’un certain nombre de différences structurelles entre les deux régions.
En Flandre, le contexte spatial est fortement saturé. Les terrains disponibles pour le développement sont rares, les procédures d’autorisation complexes et les prix des terrains élevés.
Les projets à grande échelle avec une composante naturelle ou expérientielle prononcée sont de plus en plus difficiles à réaliser. La Wallonie, en revanche, offre de l’espace, de l’échelle et des paysages exceptionnels qui ne sont pratiquement plus disponibles en Flandre. Cela crée des possibilités de développer des projets avec une ambition différente et un plus long souffle.
La fixation des prix joue également un rôle. Dans de nombreuses régions wallonnes, les prix des terrains et du patrimoine sont nettement inférieurs à ceux pratiqués en Flandre.
Cela se traduit par un prix d’entrée plus avantageux et des perspectives de rendement potentiellement plus intéressantes, surtout lorsqu’il s’agit de réaménager des sites existants ou un patrimoine historique.
Pour les investisseurs, cela signifie souvent un meilleur rapport entre le risque, les besoins en capitaux et le rendement potentiel.
La demande soutient également cette dynamique. Les Ardennes restent l’une des destinations de vacances courtes les plus populaires auprès des touristes flamands et néerlandais. De plus, le marché évolue des hébergements de groupe classiques vers des concepts de séjour haut de gamme alliant confort, intimité et expérience.
Cela crée un espace pour des projets premium qui répondent aux besoins des familles, des groupes d’amis et des entreprises à la recherche de qualité dans un environnement naturel.