Nous avons rencontré le CEO Kris Vanhoyland pour parler du projet Lyceum, sa vision, le choix de la localisation et la campagne de crowdlending sur BeeBonds.
BeeBonds : Pouvez-vous nous présenter brièvement Star Group et UNIQ Wonen ?
Kris Vanhoyland : Star Group est la holding faîtière, fondée en 2000. Sous elle se trouvent plusieurs sociétés, comme c’est souvent le cas dans le développement immobilier.
Pour ce projet à Houthalen spécifiquement, nous travaillons avec deux entités : UNIQ Wonen comme société de construction – et notre marque commerciale en Flandre – et Belgian Investment Projects (BIP) comme société foncière. BIP accorde un droit de superficie à UNIQ Wonen, qui se charge de la construction. Le financement bancaire traditionnel vient ensuite lier les deux entités.
BeeBonds : Quel est votre historique en tant que promoteur ?
Kris Vanhoyland : Nous sommes actifs à 100% dans le développement immobilier depuis 2018. Depuis lors, nous avons effectivement livré 125 unités – principalement des appartements.
Nous avons également un nouveau lot d’environ 280 unités en développement, sur lesquelles nous sommes soit le promoteur exclusif, soit nous collaborons avec d’autres promoteurs pour répartir le risque.
BeeBonds : En quoi consiste concrètement le projet Lyceum ?
Kris Vanhoyland : Il s’agit de la transformation de l’ancien Lyceum Filip Neri, un lycée à Houthalen.
Le bâtiment principal existant – un magnifique ouvrage brutaliste de l’architecte Hoppenbrouwers, avec une ossature en béton et de grandes baies vitrées – sera partiellement démoli, entièrement mis hors d’eau, assaini et reconstruit comme un bâtiment neuf. C’est le volume A, qui accueillera 17 grands appartements.
Nous construisons par ailleurs deux nouveaux volumes de 10 appartements chacun, avec un parking souterrain. Au total, nous réalisons 37 appartements, allant de 72 à 205 m² brut.
L’ensemble sera commercialisé comme un grand domaine parc, entièrement entouré de verdure. Les arbres existants – une soixantaine – seront conservés.
BeeBonds : Quel est le calendrier prévu ?
Kris Vanhoyland : Le dossier est entièrement autorisé et prêt à construire. Toutes les études – PEB, stabilité – sont finalisées. L’appel d’offres pour la démolition et l’assainissement est lancé ce mois-ci.
Avant l’été, nous ferons un pré-lancement pour préparer le terrain. En septembre, nous organiserons un week-end de lancement officiel, avec l’ouverture de l’école au public.
C’est important pour nous : c’est une école où des générations entières de la région ont fait leurs études secondaires, pendant trente à quarante ans. Nous faisons cela avec la commune, en offrant aux personnes intéressées la possibilité de visiter le bâtiment tel qu’il est aujourd’hui et tel qu’il sera demain.
Le début effectif de la construction suivra dès que nous aurons atteint le seuil de prévente requis par la banque.
BeeBonds : Pourquoi avoir choisi Houthalen en particulier ?
Kris Vanhoyland : Houthalen est remarquablement peu développée, et ce n’est pas sans raison : depuis quarante ans, un grand dossier d’infrastructure est en cours – la liaison Nord-Sud. C’est l’un des plus grands chantiers qui se déroulera dans le Limbourg depuis le creusement du Canal Albert.
L’ensemble du centre de Houthalen jusqu’à Helchteren sera mis en tunnel, ce qui créera une immense ouverture et une nouvelle qualité d’espace. Nous prévoyons qu’Houthalen connaîtra dans les cinq ans une sérieuse revalorisation en termes de cadre de vie, grâce à sa situation centrale, ses connexions rapides avec les autoroutes et l’ensemble de ces développements d’infrastructure.
Ce projet, à 150 mètres du centre et entièrement dans le vert, est pour nous un projet de référence. Il a ce cachet qui nous permet de construire avec beaucoup de qualité. Nous pouvons aussi y intégrer le concept du « vivre à vie » – les grands couloirs et les larges escaliers du bâtiment scolaire s’y prêtent parfaitement.
BeeBonds : Pourquoi faire appel au crowdlending via BeeBonds, en plus du financement bancaire classique ?
Kris Vanhoyland : Le crowdlending est souvent mal compris. Ce n’est pas un substitut au financement bancaire, mais un complément aux fonds propres.
Quand on parle de 250 à 280 logements en développement, il est impossible de tout financer sur fonds propres. La banque finance aujourd’hui en général entre 65 et 70% du coût total. Le reste doit être apporté par le promoteur.
Le crowdlending nous permet d’organiser ce complément de manière accessible, tout en offrant à l’épargnant un rendement supérieur aux produits classiques. Nous en avons une expérience positive et y voyons un outil moderne et flexible pour faire avancer les projets plus efficacement.
J’anticipe d’ailleurs que la part des investisseurs privés dans le financement immobilier ne fera qu’augmenter dans les années à venir, au fur et à mesure que les banques se retirent de certains segments.
BeeBonds : Quelles garanties offrez-vous aux obligataires ?
Kris Vanhoyland : L’obligation est émise par Star Group, la holding à laquelle toutes les sociétés sont liées à 100%. Cela représente en soi des fonds propres considérables, tant au niveau de la holding que des sociétés sous-jacentes. De plus, la holding détient également des bâtiments commerciaux, ce qui constitue une garantie supplémentaire.
Enfin, nous avons convenu que le compte courant actuellement dans la holding – pour le même montant que le crowdlending – sera subordonné aux obligataires. Si nous décidions à l’avenir de procéder à un remboursement partiel anticipé, ce compte courant ne sera réduit qu’au prorata de nos remboursements à BeeBonds et aux obligataires.
BeeBonds : Quel message souhaitez-vous transmettre aux investisseurs ?
Kris Vanhoyland : Je conseillerais aux investisseurs de ne pas se limiter à la page de la campagne, mais d’examiner la documentation sous-jacente et la holding elle-même. Consultez uniqwonen.be pour avoir une vue d’ensemble complète de ce que nous faisons.
L’obligation court sur 48 mois à 9,5% brut par an. Je ne pense pas qu’il existe beaucoup de produits capables d’offrir ce rendement pour ce niveau de risque.
Si j’étais moi-même investisseur, j’investirais.