In een afgelegen vallei in de Ardennen, langs de oevers van de Ourthe, is de Moulin de Bistain een ambitieus toeristisch project in de steigers dat natuur, erfgoed en duurzaamheid samenbrengt.
Achter het initiatief zit David Janssen, een Vlaamse projectontwikkelaar die eerder actief was in de driehoek Leuven–Brussel–Antwerpen, waar hij residentiële projecten realiseerde.
Vandaag concentreert hij zich echter met zijn groep Manaux Châteaux volledig op herontwikkelingen in de provincie Luxemburg.
Met het project Moulin de Bistain wil hij samen met de investeerders van het crowdlendingplatform BeeBonds verder bouwen aan een duurzaam toeristisch ecosysteem in Wallonië.
Vier jaar geleden verlegde David Janssen zijn activiteiten naar de provincie Luxemburg. Onder de naam Manaux Châteaux herwaardeert hij er uitzonderlijke eigendommen tot premium verblijfsconcepten, met een duidelijke focus op kwaliteit, beleving en respect voor historisch patrimonium.
Moulin de Bistain: eerste stappen
Vier jaar geleden verplaatste David Janssen zijn activiteiten naar de provincie Luxemburg. Onder de naam Manaux Châteaux vernieuwt hij uitzonderlijke eigendommen tot eersteklas accommodatieconcepten, met een duidelijke focus op kwaliteit, ervaring en respect voor historisch erfgoed.
Met projecten in onder meer Tenneville, Gouvy en Libramont bouwde hij stelselmatig een model uit dat inzet op schaal en professionele uitbating, zonder afbreuk te doen aan het karakter van de kastelen en gebouwen.
De bezettingsgraad van reeds twee geopende domeinen ligt alvast boven zijn verwachtingen, wat voor Janssen een bevestiging vormt van zowel de marktvraag als de gekozen positionering.
Château de la Rochette, Libin - Kasteel van Lihérin, Gouvy - Kasteel van Méliris, Tenneville
Het succes van deze eerste realisaties gaf hem het vertrouwen om verder te investeren en zijn activiteiten in de regio uit te breiden. Het project Moulin de Bistain vormt een volgende stap in dat traject.
In juni 2025 kocht hij deze site via de overname van een bestaande vennootschap, inclusief de oude molenhoeve, schuren en bijgebouwen. Door de aankoop volledig met eigen middelen te financieren, koos hij bewust voor onafhankelijkheid in de opstartfase.
Volgens Janssen laat die aanpak toe om zonder externe druk strategische beslissingen te nemen en flexibel te schakelen in functie van de verdere ontwikkeling van het project.
Gefaseerde ontwikkeling
Ondertussen is ook de ontwikkelingsfase van start gegaan. Acht verschillende types gîtes werden uitgetekend, met aandacht voor architectuur en integratie in de natuur. Gevels in rotsteen en hout moeten het project visueel laten aansluiten bij het landschap. Parallel worden studies uitgevoerd in het kader van de vergunningsaanvraag: stabiliteitsstudies, impactstudies op fauna en flora, onderzoek naar vleermuizen, waterdoorlatendheid van de bodem, waterhergebruik en energieopwekking. Volgens Janssen wordt het dossier gedragen door de lokale overheden en is de steun groot.
De bestaande gebouwen worden momenteel
reeds gerenoveerd. Ze zullen onder meer dienstdoen als kantoren, aangezien Janssen zijn
burelen naar de site wil verplaatsen. Daarnaast worden er verblijfsunits ingericht voor
medewerkers die tijdens de week ter plaatse werken.
Voor deze fase wordt bij de investeerders van het crowdlendingplatform BeeBonds een
bedrag tussen 650.000 en 850.000 euro opgehaald, voor een looptijd van twee jaar en met
een beoogd jaarlijks rendement van 8,5%.
Dit bedrag wordt aangevuld met 800.000 euro eigen middelen. De betrokkenheid van banken wordt uitgesteld tot na het bekomen van de definitieve vergunning, zodat op dat moment een financieringsstructuur kan worden gekozen onder optimale voorwaarden. Volgens de huidige planning wordt de BeeBonds- crowdlending terugbetaald bij de start van de daaropvolgende bouwfase.
Gîtes Moulin de Bistain (projectie)
Derde fase
In deze volgende fase staat de effectieve constructie van elf luxe gîtes gepland. De toekomstige gîtes zijn ontworpen voor groepen van 10 tot 24 personen en richten zich op families, vriendengroepen en bedrijven die willen verblijven of vergaderen in een natuurlijke omgeving met een hoge afwerkingsgraad. Sommige units worden uitgerust met wellnessfaciliteiten en een indoor zwembad. De positionering blijft daarbij gericht op kwaliteit, comfort en respect voor de omgeving.
Het totale projectvolume wordt geraamd op ongeveer 16 miljoen euro. In de beoogde eindstructuur zou circa 6 miljoen euro via bankfinanciering worden aangetrokken, ongeveer 6 miljoen euro via privé-investeerders en leningen, en 4 miljoen euro via eigen inbreng van David Janssen.
via particuliere investeerders en leningen (goed voor 30
%) en €4 miljoen uit de eigen bijdrage van David Janssen (70 %).
Deze verdeling weerspiegelt de intentie om een aanzienlijk deel van het risico te dragen via eigen vermogen.
Duurzaamheid als fundament
Wat Moulin de Bistain extra onderscheidt, is dat duurzaamheid geen bijkomstig marketingargument is, maar een structureel uitgangspunt van het volledige project.
Meer dan 1.000 bomen worden opnieuw aangeplant, met een mix van verschillende variaties. Er wordt niet gewerkt met uniforme rijen of monofunctionele aanplanting, maar met natuurlijke diversiteit in soorten en groottes.
Die aanpak versterkt de biodiversiteit, verhoogt de weerbaarheid van het ecosysteem en draagt bij aan de landschappelijke integratie van het project in de vallei.
Ook op energetisch en watertechnisch vlak wordt ingezet op maximale autonomie. Het project voorziet in zonnepanelen en een waterreservoir met turbines, waardoor hernieuwbare energie lokaal kan worden opgewekt. Warmtepompen en isolatie zullen het energieverbruik aanzienlijk beperken.
Daarnaast zorgen grondboringen voor drinkwater, regenwaterrecuperatie voor sanitair en irrigatie, en lokale afvalwaterzuivering via filterstations ervoor dat de site haar waterkringloop grotendeels zelf beheert.
Voor een project met een capaciteit tot 150 personen zijn dit geen details. Energie- en waterbeheer zijn cruciale factoren voor zowel ecologische impact als operationele kostenbeheersing. Duurzaamheid is hier dus geen esthetische keuze, maar een strategische pijler die natuurherstel, kostencontrole en toekomstbestendigheid met elkaar verbindt.
Duurzaamheid is hier dus geen esthetische keuze, maar een structurerend principe, geïntegreerd vanaf de ontwerpfase en bepalend voor het toekomstige gebruik van de locatie.
Waarom investeren zoveel Vlamingen in Wallonië?
Moulin de Bistain past binnen een bredere evolutie waarbij Vlaamse investeerders steeds vaker hun blik richten op Wallonië voor vastgoed- en recreatieve projecten.
Die beweging is geen toevallige trend, maar het resultaat van een aantal structurele verschillen tussen beide regio’s.
In Vlaanderen is de ruimtelijke context sterk verzadigd. Beschikbare ontwikkelingsgronden zijn schaars, vergunningstrajecten complex en grondprijzen hoog.
Grootschalige projecten met een uitgesproken natuur- of belevingscomponent zijn er steeds moeilijker realiseerbaar. Wallonië daarentegen biedt ruimte, schaal en uitzonderlijke landschappen die in Vlaanderen nauwelijks nog beschikbaar zijn. Dat creëert mogelijkheden om projecten te ontwikkelen met een andere ambitie en een langere adem.
Daarnaast speelt ook de prijszetting een rol. Grond- en patrimoniumprijzen liggen in veel Waalse regio’s significant lager dan in Vlaanderen.
Dat vertaalt zich in een gunstigere instapwaarde en potentieel aantrekkelijkere rendementsperspectieven, zeker wanneer men inzet op herontwikkeling van bestaande sites of historisch erfgoed.
Voor investeerders betekent dit vaak een betere verhouding tussen risico, kapitaalbehoefte en potentiële return.
Ook de vraagzijde ondersteunt deze dynamiek. De Ardennen blijven een van de populairste kortevakantiebestemmingen voor Vlaamse en Nederlandse toeristen. De markt evolueert bovendien van klassieke groepsaccommodaties naar hoogwaardige verblijfsconcepten met comfort, privacy en beleving.
Dat creëert ruimte voor premium projecten die inspelen op families, vriendengroepen en bedrijven die op zoek zijn naar kwaliteit in een natuurlijke omgeving.