We hebben CEO Kris Vanhoyland ontmoet om over het project te praten Lyceum, zijn visie, de keuze van de locatie en de crowdlending-campagne op BeeBonds.
BeeBonds: Kunt u ons kort iets vertellen over Star Group en UNIQ Wonen?
Kris Vanhoyland: Star Group is de moedermaatschappij, opgericht in 2000. Daaronder vallen verschillende bedrijven, zoals vaak het geval is in de vastgoedontwikkeling.
Specifiek voor dit project in Houthalen werken we samen met twee entiteiten: UNIQ Wonen als bouwonderneming – en ons handelsmerk in Vlaanderen – en Belgian Investment Projects (BIP) als vastgoedmaatschappij. BIP verleent een opstalrecht aan UNIQ Wonen, dat instaat voor de bouw. De traditionele bankfinanciering verbindt vervolgens beide entiteiten met elkaar.
BeeBonds: Wat is uw achtergrond als projectontwikkelaar?
Kris Vanhoyland : Wij zijn sinds 2018 actief in de vastgoedontwikkeling onder de naam 100%. Sindsdien hebben we 125 woningen opgeleverd – voornamelijk appartementen.
We hebben ook een nieuw project van ongeveer 280 woningen in ontwikkeling, waarbij we ofwel de exclusieve projectontwikkelaar zijn, ofwel samenwerken met andere projectontwikkelaars om het risico te spreiden.
BeeBonds: Wat houdt het Lyceum-project concreet in?
Kris Vanhoyland : Het gaat om de verbouwing van het voormalige Lyceum Filip Neri, een middelbare school in Houthalen.
Het bestaande hoofdgebouw – een prachtig brutalistisch bouwwerk van architect Hoppenbrouwers, met een betonnen skelet en grote ramen – zal gedeeltelijk worden gesloopt, volledig waterdicht worden gemaakt, worden gesaneerd en als nieuw worden herbouwd. Dit is volume A, waarin 17 grote appartementen zullen worden gerealiseerd.
Daarnaast bouwen we twee nieuwe gebouwen met elk 10 appartementen, voorzien van een ondergrondse parkeergarage. In totaal realiseren we 37 appartementen, variërend van 72 tot 205 m² bruto.
Het complex zal op de markt worden gebracht als een groot parkachtig landgoed, volledig omgeven door groen. De bestaande bomen – zo’n zestig stuks – blijven behouden.
BeeBonds: Wat is het geplande tijdschema?
Kris Vanhoyland : Het dossier is volledig goedgekeurd en klaar voor de bouw. Alle onderzoeken – EPC, statica – zijn afgerond. De aanbesteding voor de sloop en sanering wordt deze maand uitgeschreven.
Voor de zomer houden we een voorlancering om de weg te effenen. In september organiseren we een officieel lanceringsweekend, waarbij de school voor het publiek wordt geopend.
Dit is belangrijk voor ons: het is een school waar hele generaties uit de regio dertig tot veertig jaar lang hun middelbare schooltijd hebben doorgebracht. We doen dit samen met de gemeente en bieden geïnteresseerden de mogelijkheid om het gebouw te bezichtigen zoals het er nu uitziet en zoals het er straks uit zal zien.
De daadwerkelijke start van de bouw volgt zodra we de door de bank vereiste voorverkoopdrempel hebben bereikt.
BeeBonds: Waarom juist Houthalen?
Kris Vanhoyland : Houthalen is opvallend weinig bebouwd, en dat is niet zonder reden: al veertig jaar loopt er een groot infrastructuurproject – de Noord-Zuidverbinding. Het is een van de grootste bouwprojecten in Limburg sinds de aanleg van het Albertkanaal.
Het hele centrum van Houthalen tot aan Helchteren wordt ondergronds aangelegd, waardoor een enorme open ruimte ontstaat en de kwaliteit van de omgeving een nieuwe impuls krijgt. We verwachten dat Houthalen binnen vijf jaar een aanzienlijke opwaardering zal ondergaan op het vlak van leefkwaliteit, dankzij de centrale ligging, de snelle verbindingen met de snelwegen en al deze infrastructuurontwikkelingen.
Dit project, op 150 meter van het centrum en volledig omgeven door groen, is voor ons een toonbeeld van een topproject. Het heeft dat bepaalde iets waardoor we er met veel oog voor kwaliteit kunnen bouwen. We kunnen er ook het concept van «leven voor het leven» in integreren – de grote gangen en brede trappen van het schoolgebouw lenen zich daar perfect voor.
BeeBonds: Waarom zou je, naast traditionele bankfinanciering, ook gebruikmaken van crowdlending via BeeBonds?
Kris Vanhoyland : Crowdlending wordt vaak verkeerd begrepen. Het is geen vervanging voor bankfinanciering, maar een aanvulling op eigen vermogen.
Als we het hebben over 250 tot 280 woningen in ontwikkeling, is het onmogelijk om alles uit eigen middelen te financieren. De bank financiert momenteel doorgaans tussen de 65 en 70% van de totale kosten. De rest moet door de projectontwikkelaar worden bijgedragen.
Dankzij crowdlending kunnen we deze aanvullende financiering op een toegankelijke manier organiseren en tegelijkertijd de spaarder een hoger rendement bieden dan bij traditionele producten. We hebben hier positieve ervaringen mee en zien het als een modern en flexibel instrument om projecten efficiënter te realiseren.
Ik verwacht trouwens dat het aandeel van particuliere investeerders in de vastgoedfinanciering de komende jaren alleen maar zal toenemen, naarmate banken zich uit bepaalde segmenten terugtrekken.
BeeBonds: Welke garanties bieden jullie aan obligatiehouders?
Kris Vanhoyland : De obligatie wordt uitgegeven door Star Group, de holding waaraan alle ondernemingen zijn gelieerd (100%). Dit vertegenwoordigt op zich al een aanzienlijk eigen vermogen, zowel op het niveau van de holding als van de onderliggende ondernemingen. Bovendien bezit de holding ook commerciële gebouwen, wat een extra garantie vormt.
Ten slotte zijn we overeengekomen dat de lopende rekening die momenteel bij de holding staat – voor hetzelfde bedrag als de crowdlending – achtergesteld zal zijn ten opzichte van de obligatiehouders. Mocht ik in de toekomst besluiten tot een vervroegde gedeeltelijke terugbetaling, dan zal deze rekening alleen worden verminderd in verhouding tot mijn terugbetalingen aan BeeBonds en de obligatiehouders.
BeeBonds: Welke boodschap wilt u aan beleggers meegeven?
Kris Vanhoyland: Ik zou beleggers aanraden zich niet alleen tot de campagnewebpagina te beperken, maar ook de onderliggende documentatie en de holding zelf te bekijken. Bekijk uniqwonen.be om een volledig overzicht te krijgen van wat we doen.
De obligatie heeft een looptijd van 48 maanden en biedt een bruto rendement van 9,51% per jaar. Ik denk niet dat er veel producten zijn die een dergelijk rendement bieden bij dit risiconiveau.
Als ik zelf investeerder was, zou ik investeren.