De Everland Groep gaat de Brusselse vastgoed- en horecamarkt aanvallen [PODCAST]

Joël Duysan, CEO BeeBonds

Bienvenue dans le podcast de BeeBonds, la plateforme de crowdlending. Je m’appelle Joël Duysan et je suis le fondateur de BeeBonds. Dans chaque épisode, nous allons vous présenter les personnes qui portent les projets en financement et nous lèverons le voile sur leur vision et leur parcours. Nous aborderons également les thématiques liées au financement d’entreprises et aux stratégies d’investissement pour dynamiser l’épargne citoyenne et la trésorerie des entreprises. Bonne écoute!

Thierry Jousse, COO Everland Group

Bonsoir, un grand merci pour votre présence. Joël m’avait demandé de donner un peu plus d’historique sur le groupe Everland. Le groupe Everland est constitué  en fait de deux investisseurs partenaires depuis 14 ans. Donc on pourrait dire, on est un groupe assez jeune, il faut voire ce qu’on nomme jeune avec 3 fourmis. Les 3 fourmis, en fait, c’est les 3 échelons pour avoir une gestion parfaite, si c’est maintenant un bâtiment sur lequel on rénove, on met un concept et on le développe en opérations de bureaux, du cohousing, du coworking ou un projet « Hospitality ».

Et puis mon collègue s’occupe de tout ce qui est développement et construction. Je vous dis qu’à travers cette crise covid qui a touché pas mal l’horeca, nous on a pas mal bien passé cette crise avec une perte plus ou moins de 75 % en  moins que le marché. Maintenant, comment est-ce qu’on a fait ça?

C’est que nos plans d’attaque et nos plans stratégiques ne sont pas supposés d’une structure conventionnelle, mais non conventionnelle. C’est-à-dire que nos opérations, si ce ne soit que pour le projet Keren ou pour le projet des flats ou des hôtels, on se pose plutôt sur le variable. Parce que tous les risques qu’on a le jour d’aujourd’hui, c’est dans le fixe, le variable, le jour d’aujourd’hui, c’est dans le staff et dans les fournitures, les fournitures, vous pouvez les poser, vous pouvez les laisser trois mois, six mois, neuf mois.

Mais le fixe au niveau payroll, au nouveau staff, c’est là où ça fait mal. Malheureusement, les autorités les derniers 12-24 mois n’ont pas vraiment aidé le secteur, ce qui mène en fait à notre collaboration avec BeeBonds parce que les banques ont dit ok très bien. Si ça, c’est le marché qui est maintenant l’horeca, on va le mettre 18 à 24 mois de côté, le temps que ça reprenne. On attend cela.

Nous notre groupe, on n’a pas attendu cela. Pourquoi? On a vu que pendant le covid et après le covid, tous les projets qui étaient en pipeline et heureusement, on a eu raison. Tout ce qui est ressorti en « pipeline project », la valorisation des projets sont venus 105 et 110% de valorisation après le covid qu’avant le covid, même sans être développés. Donc, le groupe Everland développe des hôtels majoritairement, on développe des bâtiments de A à Z.

On regarde quelle est la plus-value? Quel est le marché? Quel est notre target? Et on le développe avec une équipe d’intelligence en interne et tout ce qui est variables :  ingénieur, stabilité, risk assessment on outsource. Pourquoi ? Ça limite nos risques à moyen et long terme. À court terme, on peut très vite changer de vitesse. Je ne sais pas si quelques-uns d’entre vous connaissent le groupe au niveau des hôtels, probablement pour tous les anciens hôtels qu’on a rachetés, rénovés et remis sur le marché à Yadoya et le Hygge sont deux hôtels qu’on a développés de 2016 à 2017.

Pour vous dire, l’hôtel Yadoya, c’était le bâtiment boulevard d’Anvers, tout près du garage Citroën, où personne y croyait. Boulevard d’Anvers, je ne sais pas si vous connaissez le secteur. Le soir, encore toujours, maintenant, c’est assez difficile de marcher là à partir de 9 heures du soir. Néanmoins, c’est notre hôtel qui performe le plus. C’est un hôtel trois étoiles et il fait le prix de quatre étoiles plus cinq étoiles. En semaine, on paie 209 euros pour une chambre.

Pourquoi ? Les produits qu’on met dedans, c’est une chambre 3 étoiles avec un produit-matériaux 5 étoiles. Pas le service parce que notre approche, comme je vous le dis, est plutôt flexible. Tous les services en extra, on voit que le tourisme a changé. Chaque personne qui vient à Bruxelles se fait sa propre expérience. C’est un grand changement parce que ça veut dire que nous, en tant qu’opérateur Everland et gestionnaire, on peut très vite changer de vitesse pour réduire nos investissements au niveau du payroll.

La sécurité, on garantit notre profit de façon réaliste avec les services en extra et les profits en extra en tant que cherry on the cake. Le groupe Everland, on n’est pas très connu sur le marché commercial, car c’est une société de gestion. Ce que nous on gère, ce sont nos biens, de façon analytique, pas d’une façon commerciale. On a un enfant, on a nos propres projets à 100%  locale, Belgique. Les deux propriétaires de Everland Ilan et Avi Haim. Ce sont deux messieurs qui sont venus de Londres, qui ont aussi un portefeuille et qui ont cru dans le développement immobilier avec du service, mais les services qui se payent à côté sur Bruxelles.

Ils ont commencé avec l’hôtel Pantone ici à Bruxelles, près de la place Loix, exploiter cet hôtel durant 12 ans. C’était un grand changement parce que l’hôtel a gagné le best design award Worldwide avec un petit hôtel de 65 chambres. Entre-temps, on a ouvert hier à Yadoya . On vient de rouvrir l’hôtel Scott. On l’a ouvert en août 2021. On l’a rénové pendant la crise covid. On a ouvert un autre hôtel qui est le Urban Yard , il y a trois semaines, près de la gare du Midi, boulevard Poincaré.

Aussi, le soir où personne ne veut y être, mais c’est bizarre notre hôtel est à 92% d’occupation. Pourquoi? Car on anticipe d’une approche variable et flexible. Notre groupe existe depuis 2008, 2009 jusqu’à 2015 avec un hôtel. Entre 2015 et maintenant, on a quadruplé, car dû à notre modèle très flexible et variable dans notre approche d’investissement. On s’est aligné avec un partenaire international qui nous a donné trois grands projets à Paris, à Rome et à Bruxelles.

Mais le succès n’est pas que sur un projet bien spécifique. Il faut se paramétrer pour sentir le marché aussi bien de student housing, coworking, off-espace, hôtellerie, appartement, short midden long stand parce que tout est interconnecté. À travers la crise covid, pas mal d’hôtels se sont posés la question et les banquiers. Est-ce qu’on va refinancer? Est-ce qu’on doit vendre? Et tous les banquiers ont dit, pas de problèmes, donnez nous juste les intérêts, le capital on en parlera plus tard.

Parce qu’ils savaient très bien que si ils allaient en force sales aussi les banquiers allaient perdre. Qu’est-ce qui s’est passé ? C’est qu’entre-temps pause covid, où on est maintenant, les banquiers veulent gagner un peu plus d’argent, naturellement. J’espère qu’il n’y a pas trop de banquiers dans la salle et il n’y a pas pour l’instant, comme je l’avais dit un banquier qui dit « let’s set it out » on va regarder la valorisation. Comme pour l’instant, les chiffres des valorisations des marchés hôteliers ne sont pas connus parce que personne ne partage ce chiffre avant le premier quarter de l’année prochaine.

On va sur le marché local avec nos partenaires locaux. Regardez, on va voir un séjour inoubliable. l’Hôtel Yadoya, hôtel japonais où les tables dans le design. Il y a une pièce de cinquième qui a été amenée de l’ambassadeur du Japon, spécialement à Bruxelles, pour l’ancrer dans les tables de design. Faites quelque chose de différent. C’est pour ça qu’on a commencé la collaboration avec BeeBonds, on fait différent, parce que je ne crois pas qu’il y a des projets Hospitality et des projets comme Keren que vous avez pour l’instant.

Donc, on fait quelque chose de différent. On est convaincu qu’on va y arriver parce qu’on voit déjà la profitabilité dans nos projets. On est un groupe qui est très stable, qui va des petits projets à des projets moyens, à des grands projets. Mais ce n’est pas parce que chaque projet est géré avec le même partenaire. Keren est un projet local. C’est un projet très intéressant local. Un autre grand projet l’hôtel Président, près de boulevard Albert II, aux bâtiments de Proximus.

Tout à fait au fond, un des grands hôtels avec une grande renommée a été bâti en 84 quand il y avait encore l’idée des quatre tours WTC. La tour WTC, en face de la  gare du Nord, on est occupée à l’abattre. Il y aura un nouveau projet où il y a aussi un autre hôtel qui va se joindre « The Standard » qui est maintenant des hôtels qui se mettent que à Barcelone, à Shanghaï, à Hong Kong.

Donc, on est occupé à voir un vrai changement à Bruxelles au niveau building, ce qu’on appelle « building with concept » avec de la couleur, avec une identité. Alors, nos trois autres projets Sheraton à place Rogier. On va développer notre propre marque ensemble Marriott monde, la même chose qu’on va développer à Paris 850 chambres, la même chose qu’on va développer à Rome 650 chambres « Urban Resort » hôtel avec un fantastique spa. On a encore d’autres projets très sexy, très beaux. Je ne sais pas si tout le monde connaît encore l’ancien Château de Limelette pour faire un break juste en dehors de Bruxelles.

Probablement tout le monde a été là il y a dix, quinze, vingt ans. Mais les dernières années, avec des bus il n’y avait que des Chinois qui allaient. Désolé, je n’ai rien contre les chinois. Mais le Château de Limelette, si vous connaissez l’historique de ce château, on serait, we should be ashamed, et il y a pas mal d’historiques qu’on doit redynamiser. Ce midi encore, j’ai eu un lunch avec  le propriétaire des droits de Magritte. Maintenant, je peux vous dire que même Magritte en 2023 ce sera l’année de Magritte, 125 ans de Magritte.

On ne fait pas assez et dû à ça et à des opportunités dans l’immobilier, avec une couleur, avec une activité. Et ça, on sait pas faire un partenaire international qui ne comprend pas ce marché. Parce que lui là, il regarde des comparatifs Barcelone, Madrid. Il nous dit pas de problème 20.000 euros par mètre carré. Pardon, oui  direct où je signe, ça ne marche pas. Il y a des échelons à passer et des échelons on doit les passer ensemble, avec notre partenaire, notre public.

Donc, ce n’est pas pour aujourd’hui. Je sais que je m’avance déjà, mais il y a un très beau projet sur Château de Limelette . On peut en parler plus tard. Fantastique hôtel, l’Orangerie, les anciens jardins. Je ne sais pas s’il y a quelqu’un qui connaît l’historique des châteaux de Limelette. C’était Madame Barones qui invitait le BCBG de Bruxelles et contours et qui est invitée à avoir un moment de repos un jour, deux jours, trois jours.

Et il y avait des spas et une très bonne gastronomie. On va retourner à ce moment-là à une très bonne gastronomie, avec des vrais spas, des vrais bains privés qu’on entend ici. On ne devrait pas aller à Hong Kong ou à Shanghaï, en Thaïlande. On l’aura ici. Et si on en croit notre projet sur l’aéroport pour 300 chambres Diegem  avec la marque Accor, le grand distributeur Accor, grand groupe hôtelier, je crois un des plus grands mondial.

Donc ceci est aussi un projet qu’on fait localement parce que l’aéroport, c’est encore une fois sous-évalué au niveau valorisation. Mais pour l’instant, on a vu qu’entre 2015 et 2020, la région qui a développé le plus vite son chiffre d’affaires, c’est le bâtiment et surtout les hôtels à l’aéroport. On a des analyses sur ça. On peut le partager, par après sur un autre projet. Je sais que j’étais ici pour parler de Keren , je ne sais rien y faire, je suis trop enthousiaste.

On a pas mal de concepts. J’ai pris une petite partie d’Everland, excusez-moi, mais c’est aussi un bâtiment sur lequel on est très enthousiaste. Vous connaissez tous le projet Chambon, c’était l’ancienne Banque Nationale de Bruxelles où au moins il y avait le gouverneur qui était dans le projet Chambon. Là, on aimerait bien faire. Un très bel endroit entre hôtel, bureau, on n’est pas sorti de l’auberge parce que il y a tellement de belles choses dans cette pièce et dans ce bâtiment, mais ce sont aussi des bâtiments qu’on a aussi en propriété et on regarde valorisation vis à vis du chiffre d’affaires vis à vis du profit.

On est aussi dans une petite branche de restaurants, donc je ne sais pas si vous connaissez le Bia Mara Fish and Chips, Urban Food, très bon restaurant Mediterranean israelian restaurant, Le Conteur qui vient d’ouvrir ses portes il y a un an. Bia Mara Fish and Chips, Woodpecker pour tout ce qui est fajitas, toujours très léger, très bon. Encore une fois, le secret lean approche pas trop de staff, payroll et travailler avec des produits locaux pour qu’on n’a pas trop de transport que nos produits de base ne sont pas trop chers.

Finalement, mon boulot, c’est de délivrer des profits. Je peux le dire parce qu’ici, on est tous pour du profit et c’est ça qui fait du profit et qu’en même temps, les clients aussi ont une bonne expérience, aussi bien pour dormir dans les hôtels que séjourner ou prendre un bon repas dans les restaurants ou dans nos appartements, ou des projets comme Keren dans nos un studio. Je suis resté dans les 15- 20 minutes. Voilà Joël.

BeeBonds 

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Avant d’investir, veuillez lire la note d’information relative au projet. Enfin, pour chaque campagne, BeeBonds sponsorise une ruche pour soutenir la biodiversité.