Drie panden in het hart van Angers: de strategie van een projectontwikkelaar
Maak kennis met Fabien Norniella, de man achter het project Résidences Angers, wiens methode is gebaseerd op volume, snelheid en een grondige kennis van de vastgoedmarkt in Angers.
Ik ben begonnen in vastgoed als particuliere verhuurinvestering en was meteen verkocht.
Kunt u ons iets vertellen over uw vastgoedbedrijf?
Ik ben gevestigd in Angers. Mijn eerste stappen in vastgoed zette ik via een persoonlijke investering in huurwoningen, en dat sprak me meteen enorm aan.
Daarna heb ik een structuur opgezet die gespecialiseerd is in het begeleiden van verhuurinvesteringen, via een makelaarskantoor. In korte tijd heb ik meer dan een tiental investeerders begeleid. Vanuit die ervaring ben ik vanzelf doorgegroeid naar het beroep van vastgoedhandelaar, dat ik vandaag officieel uitoefen.
Wat voor soort projecten voert uw bedrijf uit?
Ik ben begonnen met het aankopen en renoveren van studio’s, daarna appartementen en vervolgens volledige gebouwen.
Vandaag focus ik op het opsplitsen van gebouwen in mede-eigendom: ik koop een gebouw in zijn geheel, voer de nodige renovatiewerken uit en verkoop de appartementen vervolgens afzonderlijk, in een instapklare staat voor de kopers.
Deze aanpak verkort de doorlooptijd, maakt competitieve prijzen mogelijk en zorgt ervoor dat alle partijen in elke fase tevreden zijn.
Met welke marge werkt u?
Gemiddeld werk ik met een marge van 20 tot 30%. Sommige projecten kunnen oplopen tot 50% of meer, maar dat blijft uitzonderlijk. Over al mijn projecten heen ligt het gemiddelde rond de 25%.
Laten we het hebben over uw project dat momenteel wordt gefinancierd op BeeBonds. Het gaat om drie panden in het hart van Angers: Roi René, Les Jacobins en La Parcheminerie. Kunt u ons meer over hen vertellen?
Het gaat om drie projecten op verschillende locaties, allemaal zeer goed gelegen. De Boulevard du Roi René is een van de belangrijkste verkeersaders van Angers. Les Jacobins bevindt zich in de historische wijk en de Rue de la Parcheminerie ligt midden in het stadscentrum.
Wat is de stand van de voorverkoop?
Les Jacobins is voor 66% voorverkocht, met een aankoop gepland in juni. Tegen dan verwachten we 100% te bereiken.
La Parcheminerie zit aan 75%. De aankoop vindt volgende maand plaats en de laatste units worden verkocht naarmate de werken vorderen.
Voor Roi René werd een bod ontvangen op het laatste beschikbare lot, wat het totaal op 100% brengt.
"Dit zijn veilige operaties, goed gevorderd in termen van marketing, met zeer goede rendementen voor de structuren"."
Hoe zou u de huidige vastgoedmarkt in Angers omschrijven?
De vastgoedmarkt in Angers is zeer stabiel. Tijdens de recente daling van de vastgoedmarkten in Frankrijk zijn de prijzen hier relatief stabiel gebleven, zonder significante correcties.
De verkoop verloopt iets trager en de markt is iets minder liquide geworden. We evolueren naar een kopersmarkt, maar ondanks die tendens blijven de prijzen overeind.
Het is ook de stad waar ik ben opgegroeid, dus natuurlijk heb ik een perfecte kennis van mijn sector en een breed netwerk dat ik in de loop der jaren heb opgebouwd.
Waarom kiest u voor financiering via crowdlending?
De opgehaalde middelen versterken de kaspositie van de projecten en vullen mijn eigen inbreng aan. Ze worden gebruikt om de operaties op te starten: de bankfinanciering vrij te maken, de geplande werken uit te voeren en de panden te verkopen.
Met de huidige voorverkoopgraad beschikken we al over het equivalent van het bedrag dat nodig is om zowel de bank als de kredietverstrekkers terug te betalen. Wat nog verkocht moet worden, vertegenwoordigt in feite de marge van de projecten.
Wat zijn de investeringsvoorwaarden?
Obligatiehouders ontvangen een rendement van 12%, met een maximale looptijd van één jaar. In de praktijk verwachten we een terugbetaling vóór die termijn. Bij elke verkoop wordt eerst de bank terugbetaald, daarna de obligatiehouders. Pas daarna wordt de winst gerealiseerd.
Nog een laatste woord voor onze lezers?
Dit zijn solide projecten, met een vergevorderde voorverkoop en sterke rendementen. Dat maakt deze investering bijzonder interessant.
Renovatie en wederverkoop van drie karaktervolle panden in het hart van Angers.
Communicatie met promotioneel karakter – Investeren in een fondsenwerving houdt het risico in van een (gedeeltelijk of volledig) verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Lees het prospectus aandachtig vóór u investeert.
Voor natuurlijke personen met fiscale woonplaats in België is de rente onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.