Trois actifs au cœur d’Angers : la stratégie d’un marchand de biens
Rencontre avec Fabien Norniella, porteur du projet Résidences Angers, dont la méthode repose sur le volume, la rapidité et la connaissance intime du marché angevin.
J’ai commencé l’immobilier par l’investissement locatif à titre personnel, et je m’y suis pris de passion instantanément.
Pouvez-vous nous présenter votre activité immobilière ?
J'habite à Angers. J'ai commencé l'immobilier par l'investissement locatif à titre personnel, et je m'y suis pris de passion instantanément.
J'ai ensuite créé une structure spécialisée dans l'accompagnement en investissement locatif, à travers une agence immobilière où j'ai accompagné plus d'une douzaine d'investisseurs sur une courte période. Cette activité m'a naturellement orienté vers le métier de marchand de biens, que j'ai officialisé depuis.
Quel type de projets menez-vous à travers votre société ?
J'ai commencé par des allers-retours sur des studios en achat-rénovation, puis sur des appartements, puis sur des immeubles.
Aujourd'hui, je me concentre sur la mise en copropriété d'immeubles : j'achète du volume, je réalise les travaux nécessaires pour assainir le bâti, puis je revends les appartements en l'état, avec des lots prêts à habiter pour les acquéreurs.
Cela réduit les temps de portage, permet des prix compétitifs, et satisfait toutes les parties à chaque opération.
Autour de quelle marge opérez-vous ?
Je maintiens en moyenne 20 à 30 % de marge. Certains projets peuvent monter jusqu'à 50 %, voire plus, mais c'est exceptionnel. La moyenne se situe autour de 25 % sur l'ensemble de mes opérations.
Parlons de votre projet en cours de financement sur BeeBonds. Il s’agit de trois actifs au cœur d'Angers : le Roi René, les Jacobins et la Parcheminerie. Pouvez-vous nous les présenter ?
Trois opérations, trois emplacements distincts, tous très bien situés. Le boulevard du Roi René est une artère principale d'Angers. Les Jacobins se trouvent dans le quartier historique. La rue Parcheminerie, elle, est en plein hypercentre.
Où en est la pré-commercialisation des projets ?
Les Jacobins sont à 66 % de pré-commercialisation, avec une acquisition prévue en juin. On devrait atteindre 100 % d'ici là.
La Parcheminerie est à 75 % : l'acquisition se fait le mois prochain et les derniers lots seront cédés au fil des travaux.
Sur le Roi René, une offre a été reçue sur le dernier lot restant, ce qui porte la commercialisation à 100 %.
"Ce sont des opérations sécurisées, très avancées en commercialisation, avec de très beaux taux de rendement pour les structures."
Comment décririez-vous le marché immobilier angevin aujourd'hui ?
Le marché à Angers est un marché très stable. On l’a vu lors de la baisse des marchés immobiliers en France, les prix sont restés tenus, pas de corrections significatives.
On a eu un peu plus de latence dans les ventes, les produits étaient un peu moins liquides. On a évolué vers un marché d’acheteur mais malgré ça, les prix n’ont pas baissé.
C'est aussi la ville ou j’ai grandi donc forcément j’ai une connaissance parfaite de mon secteur et un large réseau que j’ai créé au fil des années.
Pourquoi faire appel aux investisseurs via le crowdlending ?
Les fonds levés viennent consolider la trésorerie des opérations, en complément de mes fonds propres. Ces fonds vont servir à lancer des opérations donc débloquer le financement bancaire, réaliser les travaux prévus et revendre les biens.
Avec les taux de pré-commercialisation actuels, on a déjà l’équivalent pour rembourser d’une part des prêteurs et le financement bancaire. Ce qui reste à commercialiser, c'est la marge des structures qui sera indépendante des remboursements.
Quelles sont les conditions d'investissement ?
Un taux de 12 % pour les obligataires, sur une durée maximale d'un an. En réalité, on a probablement une échéance de remboursement avant un an. À chaque vente, on rembourse la banque, puis les obligataires. Ce n'est qu'ensuite que la marge générée par les opérations est récupérée.
Un dernier mot pour nos lecteurs ?
Investissez. Ce sont des opérations sécurisées, très avancées en commercialisation, avec des très beaux taux de rendement pour les structures, ce qui vient solidifier tout l’enjeu de cette opération.
Rénovation et revente de trois actifs de caractère en plein cœur d'Angers.
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