Découvrez Vincent Dumont : De Immoweb à l’achat immobilier instantané avec Wesold

Tarik Hennen

Bienvenue dans ce nouvel épisode du podcast BeeBonds où nous avons le plaisir d’accueillir Vincent Dumont.

Vincent Dumont

Bonjour.

Tarik

Bonjour Vincent. Merci d’être parmi nous aujourd’hui tu es là pour nous parler de Wesold donc, une plateforme d’acquisition immobilière instantanée.

Vincent

Voilà.

Tarik

Qui vient de lancer une campagne de crowdlending sur Beebonds.

Vincent

Oui.

Tarik

Avant d’en parler de ça, on aimerait en savoir un peu plus sur toi, d’où tu viens. Donc, quand on consulte ton profil LinkedIn, on voit qu’en 2005, tu as eu un diplôme de finance marketing stratégie people management à la Solvay Business School. 

Tu as ensuite approfondi avec un master en business coaching et en 2007, tu as rejoint la plateforme Immoweb et donc tu as passé plus de dix ans là-bas où tu as été notamment Chief Experience Officer.

Tu as évolué à haut niveau dans le groupe, donc tu n’es pas un novice en matière de plateforme immobilière. Avant de parler de Wesold, est-ce que tu peux un peu nous parler de ce parcours chez Immoweb et de ce que tu as pu apprendre? 

Vincent

Voilà donc plus précisément 11 ans chez Immoweb, de 2007 à 2018. J’ai rejoint Immoweb quand c’était à peine plus qu’une startup. Je dirais même presque aux balbutiements de l’internet en Belgique. Fin ça commençait à fonctionner correctement, mais c’était vraiment les débuts. Donc on était 25 personnes chez Immo Web encore en perte financièrement. Et là, il a fallu quelque part penser tout le business de la stratégie pour faire d’Immoweb vraiment la plateforme qu’on connaît maintenant leader absolu sur son marché. Donc, j’ai principalement travaillé sur la création d’audience en ligne, puis tout ce qui est refonte de la plateforme, la création des offres, les discussions avec les professionnels, etc.

Vincent

Ça, c’était quelque part mon quotidien que je n’ai même pas senti passer parce que les 11 ans sont passés comme si c’était un an. Voilà. Donc c’était vraiment une expérience, je crois au niveau du marché immobilier extrêmement intéressante.

Tarik

Est-tu dirais que le plus gros challenge était du côté de la technologie, du côté des équipes ou du côté des mentalités, des habitudes des clients?

Vincent

Alors, un peu de tout. Je dirais on n’a pas eu facile avec les agences qui nous voyaient à la fois comme un outil extraordinaire et comme un concurrent, puisque sur Immoweb, les particuliers sont les bienvenus. Ceci dit, je tiens encore une fois à rassurer les agences depuis 20 ans, le pourcentage de particuliers qui vend en direct, reste toujours la même chose, donc c’est toujours un marché quasi fifty fifty. La deuxième chose, c’était la technologie. En effet, mais au départ, il n’y avait pas.

Il n’y avait pas autant d’outils qui permettent de vraiment mesurer les investissements publicitaires. Immoweb a très, très tôt, fait le pari d’investir massivement en publicité offline, donc vraiment tout faire online. Je crois que c’est ce qui lui a permis d’arriver là où elle est arrivée. 

Et puis, au niveau de la mentalité et par contre, l’engouement du public a été quasi direct. On est parvenu à mettre en place un cercle vertueux avec la plus grande audience qui visite le plus grand nombre de biens. Et ça tourne ainsi depuis 20 ans à peu près maintenant je dirais. 

Tarik

Et donc, le défi qui t’occupe aujourd’hui, c’est donc Wesold.

Vincent

Oui,

Tarik

Donc une plateforme qui fait donc de l’iBuying. Alors, est ce que tu peux nous expliquer de quoi il s’agit?

Vincent

Alors l’iBuying, c’est un concept qui vient des Etats-Unis, avec un peu la mode de mettre des i devant les noms. Mais grosso modo, c’est de la vente instantanée ou de l’achat instantané, de la transaction immobilière instantanée. Aux Etats-Unis, le leader, c’est Open Door, qui s’est lancé il y a plus d’une dizaine d’années et qui, de par la fluidité du marché américain, a maintenant un succès vraiment très, très important sur ce marché. Donc le principe est simple on digitalise un maximum de process.

On va très, très loin dans la réflexion de ce qu’on appelle du marketing automation, etc. Qui va permettre au final, de by-passer ou en tout cas de raccourcir énormément d’étapes, ce qui permet à quelqu’un qui souhaite vendre de recevoir une offre ferme et définitive endéans 48 heures. Donc ça, c’est vraiment la révolution qu’amène l‘iBuying en Belgique par rapport à toutes les autres méthodes de vente traditionnelles.

Tarik

Et donc, on est face à un concept à la fois révolutionnaire, mais éprouvé. C’est un concept qui existe, qui est répandu et qui est opéré par des boites cotées en Bourse aux Etats-Unis et qui aujourd’hui arrive en Belgique à l’initiative de Denis Van Damme et de l’équipe finalement que vous gérez.

Vincent

Voilà, voilà peut être juste revenir en arrière, un peu sur le sur le marché immobilier. Donc, si on revient à 20, 30 ans en arrière en Belgique, on vend 130, 140 maisons, 130 000 transaction immobilière de vente en Belgique. Ça c’est la norme. Il y a 30 ans, ça se faisait avec quelques mots dans un journal papier. Maintenant, ça se fait avec les 48 photos des textes descriptifs, de la vidéo, etc.

Mais au final, on vend toujours 130.000 maisons. Et là où il y a 30 ans, on les vendait entre 3 et 5 mois, c’était la durée de vente, la durée d’une transaction. Actuellement, c’était toujours 3 à 5 mois. Donc le marché, quelque part, est extrêmement solide et particulièrement en Belgique.

 Le nombre de transactions est stable. Il a traversé les crises pendant la crise des subprimes. Il y a pas eu énormément de baisse pendant la crise covid non plus, donc, tant le nombre de transactions que le prix sont particulièrement stables sur le marché belge. Donc, quelque part, ce que vient faire l’iBuying, c’est juste réinventer les process et exploiter, dirais, les possibilités qu’offre la technologie moderne pour aller beaucoup plus vite dans la relation avec le client. Et ça nous permet en effet de faire une offre en 48 heures.

Tarik

Alors, prenons justement la perspective du vendeur. Donc moi, aujourd’hui, je veux vendre une maison et je vais la vendre rapidement. Oui, bon, je me rends sur votre site, je dépose une série d’informations, je réponds à un formulaire.  Je reçois une offre. Oui, et en gros, je me charge de presque rien. Mais la vente se passe dans un cycle normal acte notarial, offres et compromis.

Vincent

Voilà, on ne peut pas évidemment modifier toutes les lois directement. Donc, c’est clair que à partir du moment où l’offre est acceptée, on rentre dans un système traditionnel de vente c’est-à-dire il va falloir passer chez les notaires, etc. Pour confirmer la transaction, pour officialiser la transaction. Mais avant ça, là ou une vente traditionnelle va prendre un certain temps. Typiquement, on va déposer une annonce. On va trouver un agent immobilier pendant un mois, deux mois, trois mois il va y avoir des visites sur base de ces visites on va recevoir sur les offres.

Ces offres sont soumises à des conditions suspensives. Alors, si le bien n’a pas été correctement estimé au départ, on va attendre, attendre, attendre comme ça on peut rester pendant six mois avec un bien qui ne se vend pas, mais pour lequel il y a des visites, etc. Et donc, c’est juste le contre poids, je dirais ou le contrebalancer qu’on essaye d’avoir avec Wesold. C’est à dire que si votre bien est éligible, rentre dans les critères on vous fait une offre.

Vincent

Si vous acceptez l’offre en 48 heures, l’affaire est bouclée. Vous ne devez plus vous soucier de rien. Ça suit son cours avec les notaires, etc.

Tarik

Alors en préparant ce podcast, tu m’as parlé du fait que vous aviez une cible bien précise et un positionnement très précis sur la quantité de transactions qui rentre dans ce concept. Est-ce que tu peux revenir là-dessus?

Vincent

Oui, alors. On estime actuellement qu’environ qu’1% des transactions de vente en Belgique sont susceptibles d’être reprises par de l’e-buying. Pourquoi un 1 %? Parce qu’on doit partir d’un certain chiffre et que ça nous semblait réaliste au vu d’un certain nombre de données que nous avions. 

1% ça fait quand même 1400 transactions par an, donc c’est quand même déjà quelque chose d’assez costaud. Nous sommes persuadés que plus on va évoluer avec le temps et plus nos process seront automatisés, plus on pourra monter.

Vincent

Et progressivement, peut être aller vers 2 ou 3, 4 %, 5% du marché qui est susceptible de rentrer dans un process d’iBuying. Donc, ce n’est pas du tout, tout le marché on s’adresse vraiment à une niche, mais la niche est relativement importante. Ça, c’est la première chose. 

Deuxième chose tous les biens ne sont pas éligibles, évidemment pour faire de l’iBuying. Les biens de luxe en général ne sont pas du tout recherchés et les trop petits biens : des flats en province, etc… sont moins intéressants parce que en Belgique, on reste malgré tout tenu à payer de droits d’enregistrement sur toute transaction, même dans le cadre de l’iBuying. Et évidemment, ça, il faut en tenir compte dans les offres et dans les possibilités de revente du bien.

Tarik

Alors on l’a vu dans ton profil. Donc, tu as un track record dans tout ce qui est innovation et technologie. Et c’est l’occasion de rappeler que tout ce qui est nouveau fait peur. J’ai oublié la citation, mais on dit au début on pense, on s’effraie, on pense que c’est fou. Et puis après, ça devient la norme. 

Donc je pense que tu as connu ce cycle là dans ta carrière déjà riche. Et on va un peu se mettre dans la peau de gens qui ne connaissent pas ce concept et qui pourraient se dire on va se faire un peu ici, l’avocat du diable.

Mais n’est-ce pas l’ubérisation du marché immobilier qui va tirer profit des gens qui veulent vendre une maison. Donc on va un peu décomposer ça

Moi, je ne fais pas partie de ce marché, mais ma perception, c’est finalement que vous évoluez sur une frange où, comme tu l’as dit, bien spécifique du marché et qu’il y a déjà un acteur bien établi dans la vente immobilière instantanée qui s’appelle la vente publique forcée. Donc, dès qu’on fait une expertise immobilière, on voit les trois valeurs.

Donc, des ventes rapides, il s’en passe tous les jours, souvent avec un notaire et des huissiers. Et en général, ça se passe assez mal. Donc je veux dire est-ce que est ce que je peux dire que vous vous positionnez entre fin, finalement, que vous n’êtes plus une alternative à ce genre de procédure qu’un créateur d’uberisation de transaction immobilière?

Vincent

Oui, alors, l’ubérisation d’abord très difficile à définir. On a traité Immoweb aussi de Uber de l’immobilier. Je crois que l’ubérisation répond simplement à une évolution sociologique. Ce n’est pas nous, il y a personne qui décide de quelque part comment évolue la société. Il se trouve que les technologies sont employées de plus en plus par tout le monde. On réserve son voyage dorénavant par Internet, on ne va plus chez un voyagiste et bien au niveau de l’immobilier. Il se passe aussi un certain nombre de choses.

Donc, là où il est possible de simplement simplifier des process qui sont extrêmement longs et parfois coûteux. Et je crois que n’importe qui a tendance à essayer de rentrer dans quelque chose qui permet d’être plus efficace. 

Tarik

Moi, je dis ceci pour remettre dans le contexte, parce que la vente publique forcée, c’est une chose bien heureusement, ça n’arrive quand même pas à tout le monde de passer par là. Il y aussi un mécanisme en amont les gens qui savent qu’ils vont aller. Mais il y a déjà un peu un marché de la vente rapide en général.

Finalement, vous structurez et vous rendez de la transparence à quelque chose qui se passe tous les jours.

Quiconque fait de l’immobilier un peu sérieusement sait comment ça fonctionne. Il faut trouver des vendeurs motivés.

Vincent

Voilà tout à fait, mais donc la cible ce sont des personnes qui ont soit un patrimoine, soit un bien en héritage. On n’est pas contre les particuliers, pas contre les notaires. On vient juste…

Tarik

Compléter le système. Oui, parce que de l’autre côté, je dirais pour encore une fois raccrocher le concept à ce qui existe aujourd’hui. On a aussi le crédit-pont. Donc ça, par contre, je pense que beaucoup plus de personnes sont passées par là. Donc, je change de logement pour une raison familiale, un déménagement

Vincent

Exactement.

Tarik

Un crédit-pont, c’est un coup, ça suppose des risques. Et donc, vous venez aussi faciliter ce genre de transition in fine.

Vincent

Ah, tout à fait absolument. Vraiment. Je crois qu’en cas de risque de crédit-pont, une vente rapide permet de se complètement libérer l’esprit de, un crédit-pont c’est assez stressant et puis accessoirement, en effet, c’est très cher.

Tarik

Oui c’est stressant, cher et relativement aléatoire.

Vincent

Oui.

Tarik

Alors justement, donc, si on revient sur l’analyse de votre business model, votre structure. Donc, vous n’êtes pas entre guillemets qu’une plateforme avec une dimension de plateforme, mais vous faites aussi le métier d’achat et de vente. Enfin il y a aussi une dimension d’opérateur immobilier.

On a parlé d’Uber, de taxis, je veux dire que vous, vous êtes “skin in the game” dans les transactions qui se passent?

Vincent

Oui, tout à fait. Donc, il y a forcément, l’achat, ça c’est la vitrine qu’on offre avec Wesold derrière il y a la rénovation la mise en conformité, le découpage en unités, si c’est une unité : une maison unifamiliale qu’on peut découper, etc. Et puis in fine, la revente ou la mise en location. Donc ça, c’est le business global qui occupe Wesold.

Tarik

Et donc ce savoir-faire et ce métier. L’équipe qui porte aujourd’hui Wesold dispose d’un certain track record, tu nous en as parlé.

Vincent

Absolument. Denis Van Damme est actif dans le milieu depuis 15 ans. Il a plus de 250 transactions à son actif, donc c’est quelqu’un de très, très expérimenté.

Tarik

Qui d’ailleurs, est pour la troisième fois sur cette plateforme et donc qui fait innover le métier avec cette plateforme dont tu te charges des aspects, je veux dire de technologie.

Vincent

Exactement et de marketing ?

Tarik

Très bien. Donc, on l’a dit, alors on peut recevoir une offre en 48 heures. Est-ce que tout le monde reçoit une offre de vente ?

Vincent

Ah non, forcément, il faut que le bien soit éligible. Comme je l’ai dit, tous les biens ne sont pas éligibles. Les biens de luxe ou des trop petits biens ou des biens qu’on ne sait pas aller visiter. On reçoit curieusement énormément de demandes depuis la France, par exemple. Bien là on ne peut pas suivre d’abord parce que ce n’est pas les mêmes lois et puis c’est quand même loin pour aller faire les visites. On doit toujours quand même faire une visite. Après, oui, si le bien rentre dans le cadre, l’offre arrivera endéans les 48h.

Tarik

Alors aujourd’hui, vous avez lancé sur BeeBonds une campagne de financement participatif et qui en fait vient en complément d’autres sources de financement. Est-ce que tu peux nous parler de vos sources de financement autres que le crowdlending?

Vincent

Oui, mais nous, il y a toute une série d’actionnaires, évidemment, derrière Wesold. Les banques nous font confiance également de nouveau avec l’expérience de Denis. 15 ans d’expérience, en général, les dossiers passent très, très bien auprès des banques et donc c’est juste une source supplémentaire qu’on vient chercher chez BeeBonds pour nous permettre d’aller encore plus vite sur le marché. 

Donc, on est pour le moment concentré sur Bruxelles. On commence tout doucement à ouvrir le Brabant Wallon. Il reste encore beaucoup de choses à faire sur Bruxelles et puis pour s’étendre sur l’entièreté de la Belgique, évidemment.

Tarik

Et donc, votre business model, c’est acquérir des bons biens, les rénover et les remettre sur le marché rapidement. Et puis augmenter la cadence. 

Vincent

Voilà, mais donc, c’est acheter un bien à bon prix. C’est augmenter sa valeur en faisant un certain nombre de travaux ou simplement en le rendant plus désirable. Et puis les remettre sur le marché et réaliser comme ça une plus-value sur la vente.

Tarik

D’ailleurs on en parlait aussi. In fine c’est un marché assez compétitif puisqu’on voit des acteurs cotés en Bourse aux Etats-Unis. Dans ce genre d’activité, on est sur un marché concurrentiel où l’offre et la demande doivent se rencontrer au plus juste pour que les choses fonctionnent correctement.

Vincent

Tout à fait, bien sûr, bien sûr, bien sûr, mais c’est un marché où on parle de milliards d’euros évidemment puisqu’on est sur de l’immobilier. La valeur moyenne d’une transaction en Belgique pour une maison, c’est 300.000 euros. Donc on parle évidemment de montants considérables.

Tarik

Alors je vais continuer à faire un peu l’avocat du diable pour m’assurer que l’on a bien compris et bien analyser le dossier. En tout cas, le crowdlending est analysé par des professionnels, mais je vais faire ici le rôle de la personne qui cherche simplement à comprendre. Que dire de ce concept dans un temps de surchauffe? En tout cas, de surchauffe immobilière où tout se vend très vite.

Tarik

Comment est-ce que vous vous positionnez par rapport à ce contexte et aux perspectives de marché à court et moyen terme?

Vincent

Alors, il y a en effet, pour le moment quelque chose d’un tout petit peu étrange et anachronique sur le marché. C’est clair que le marché est particulièrement dynamique, particulièrement fluide. Les biens sont presque vendus avant même d’être mis sur le marché. Ça, il faut simplement se dire que c’est une récupération de 9 mois ou 12 mois d’activité, quand même un tout petit peu diminué par le covid, il y avait moins moyen de faire des visites de biens. Le marché a ralenti, donc. C’est juste  quelque part la vague qui revient et qui amène cet engouement assez particulier.

Alors, bien sûr que ça, c’est pas la meilleure période pour démarrer Wesold mais pourtant, on arrive maintenant déjà à faire un certain nombre de deals. Donc ça nous donne confiance sur le fait que dès que le marché va un tout petit peu se stabiliser et je crois qu’on arrive dans une phase de stabilisation quelque part, on se prépare dans la période la plus difficile pour être extrêmement performant une fois que la situation sera un tout petit peu plus normale.

Tarik

Oui, puis offre acceptée, même sans conditions, ne veut pas dire acte garanti chez le notaire, donc ça peut être aussi un autre élément de positionnement.

C’est que quand on s’adresse à vous, on sait qu’on est devant un opérateur solvable et professionnel, ce qui n’est pas toujours le cas aujourd’hui des transactions qui se font sur le marché habituel.

Vincent

Oui Immoweb notamment. Et eux me disent, quand même régulièrement, qu’énormément de vente “capotent” à cause de la clause suspensive, parce qu’on est sur des offres et des surenchérissement d’offres qui font que les banques ne suivent plus.

Ça va devenir encore plus dur d’ailleurs à partir de janvier 2020. Il y a de nouvelles normes qui vont être imposées aux banques. Donc là, je crois que le marché va d’office devoir un tout petit peu se normaliser.

Tarik

Très bien, très bien. Et donc quelles sont vos perspectives ici pour les prochains mois? Début 2022, concrètement, c’est continuer la commercialisation du pipeline, tu l’as dit se développer au-delà de Bruxelles ?

Vincent

Oui, tout à fait. Donc, on engage là c’est la première chose : on cherche des talents pour venir rejoindre l’équipe. La deuxième chose, c’est ouvrir progressivement plus de villes. Pour le moment, c’est Bruxelles. Le headquarter est à Bruxelles, mais c’est toujours plus facile d’être local pour adresser les marchés locaux, peut-être plus loin que la Belgique, mais ça, on verra bien.

Mais c’est surtout les outils qui sont prêts. Maintenant, on va les alimenter en carburant et voilà les faire tourner de plus en plus vite pour vraiment aller chercher le maximum de leads qu’on peut chercher sur ce marché-là.

Tarik

OK, merci beaucoup. On est ravi d’avoir pu passer ce moment avec toi et d’en découvrir le concept en profondeur. Pour ceux qui nous écoutent ou qui nous regardent, il y a une note descriptive qui détaille tous les éléments du dossier. Si les gens ont des questions, je suppose qu’on peut te contacter.

Vincent

Absolument soit via Linkedin, soit via la plateforme Wesold. Évidemment.

Tarik

Parfait, bien merci beaucoup et tout le meilleur pour cette campagne en cours.

Vincent

Avec plaisir. Merci beaucoup Tarik.

Tarik

À bientôt.